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2022年1月26日，財政部和國家稅務總局通過了《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（財政部、稅務總局公告2022年第3號，簡稱為“3號公告”）。1月29日，該文件公布。3號公告自2021年1月1日起實施。

本文拋磚引玉，對3號公告的背景和具體條款的內容及影響進行討論和分析，以期與大家共同進步。

一、緣起，千呼萬喚始出來

大家知道，不動產行業是資金密集型和稅負密集型行業。資金密集，意味著需要有更多渠道籌措資金，其中，發行REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信托基金）應是解決資金問題的重要渠道。稅負密集，意味著籌措資金過程中，相關商業安排必須充分考慮稅務影響，稅務因素是個“硬約束”。一些商業安排因為稅務問題無法解決，不得不作罷，或者，需要走曲折的道路，難以獲得（完全）合法（安心）、確定的結果。

十幾年前，相關文件就提出，要在中國開展REITs試點。經過各方多年嘗試、呼吁和努力，2020年4月，中國證券監督管理委員會（“證監會”）與國家發展和改革委員會（“發改委”）聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發[2020]40號，簡稱為“40號文”），揭開了中國公募REITs的發展序幕。

2020年8月，證監會發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（證監會公告[2020]54號，簡稱為“54號文”），將“基礎設施領域REITs”表述為“公開募集基礎設施證券投資基金”。

2021年7月，在試點的首批9只基礎設施公募REITs產品落地后，發改委又發布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》（發改投資[2021]958號，簡稱為“958號文”，該文件的通過時間為2021年6月底，發布時間為7月初），進一步更新和擴大了試點基礎設施的范圍。

應該說，發改委對推動基礎設施REITs試點工作尤為重視，自2020年下半年起，每隔半年，就發文推進此事。發改委還多次組織“基礎設施REITs”研討會，就基礎設施REITs開展涉及的各方面事宜進行探討和論證。

國際上，REITs涵蓋的物業種類豐富，包括基礎設施、商業物業等多種類型。在中國，由于40號文、54號文及958號文等一系列中國基礎設施REITs規則并未涵蓋（狹義的）商業地產，對應的3號公告的適用范圍也是特定的。

下圖是對現行規則設定的中國基礎設施REITs架構及有關要求的示例性總結：

二、急用先幫，橫看成嶺側成峰

在中國基礎設施REITs規則下，典型的公募REITs結構是“公募基金+ABS（Asset-Backed Securities）”。此前，我國市場上的不動產資產證券化結構主要是“ABS+私募基金/信托”，又稱“類REITs”。2014年以來，中國市場已經發行了超過100單“類REITs”產品。

針對“類REITs”，尚無專門的稅務政策出臺，因而，在公開披露的類REITs專項計劃說明書中，相關涉稅事項多表述為“各主體按照法律、法規的規定各自履行納稅義務”，或者“（特定環節）暫不納稅，待稅法明確后，按相關規定執行”。實際上，在“類REITs”的設立和運營過程中，一直存在一些待確定的稅務處理問題，例如（未窮盡列舉）：（1）原始權益人剝離（注入）基礎資產及進行進一步的資產重組，是否能夠以及如何遞延納稅？（2）遞延納稅待遇和商業時間表是否能夠以及如何兼容？

這次，3號公告出臺了針對“真REITs”（公募REITs）的專門稅務政策，適用于證監會、發改委組織開展的相關REITs試點項目。

至于公募REITs稅務政策是否能夠以及何時可以推廣適用到“類REITs”項目上，這當然是值得期待的。

三、資產換股權，先不交稅，海闊憑魚躍，碗大湯寬

如擬用REITs募集資金，需要先將基礎資產“特定化”、“潔凈化”，常采用原始權益人向項目公司注入基礎設施資產相應取得項目公司股權的方式來實現（即，用資產換股權）。就此，在增值稅方面，通過“概括轉移”相關的資產、債權、債務、人員，涉及的不動產資產可以從增值稅應稅范圍中超脫出來，從而不交增值稅（及附加稅費）；在土地增值稅和契稅領域，也有專門的文件，給予相關優待。

在企業所得稅領域，此前的文件規定，如符合特殊重組條件，可遞延納稅。但相關文件設置了較高的條件門檻，與基礎設施REITs商業操作要求的“時不我待”等需求無法充分匹配。例如，相關文件規定，轉出的資產不應低于總資產的50%、股權支付金額不得少于85%、原主要股東用資產換取的股權的持股期限不得少于12個月，等等。

這次，3號公告規定，設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理：項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，也以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人和項目公司均不確認所得，不征收企業所得稅。3號公告沒有設置相關比例門檻和時間門檻，誠意滿滿。

下圖是對前述規定的示例性總結：

3號公告規定的“原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權”規則，我們認為，可能有以下幾個方面的含義：

（1）技術上講【有待后續財稅文件對此加以澄清】，原始權益人向項目公司劃轉資產前，既可以已是項目公司的股東，也可以還不是，這為不同資產組合“合兵一處”、“共組基礎設施資產包”提供了方便；【對照閱讀：《財政部、國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2014]109號，簡稱為“109號文”）規定，享受特殊重組待遇的“劃轉”，應發生在“100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間”，這意味著，109號文項下，劃轉可以發生在兄弟企業之間】

（2）如果劃轉前原始權益人不是項目公司的股東，則在劃轉后需進一步安排，以滿足此后資產支持計劃100%持有項目公司股權的要求【根據958號文的附件《試點項目申報要求》第2條第（3）項第3點（“基礎設施項目具有可轉讓性”）的規定，發起人（原始權益人）、項目公司相關股東應已履行內部決策程序，并協商一致同意轉讓】；

（3）原始權益人一般應是法人企業，至于合伙企業是否能比照適用相關規則，可能需要后續進一步的文件對此加以明確；

（4）雖然54號文規定原始權益人或其同一控制下的關聯方可共同參與戰略配售，但我們建議，持有戰略配售份額的主體應盡可能安排為原始權益人，以最大化享受3號公告的優待。【這個問題的產生，在一定程度上與相關文件對于“原始權益人”的指稱范圍存在差異有關】；

（5）劃轉資產不是無償的，而是有價的，對價是項目公司增發的股份（以資產換股權）【3號公告明確說，“原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權”，這表明，“劃轉資產”是手段，取得“項目公司股權”是目的和結果；如果相關資產是“無償劃轉”（即，接受資產方不支付對價），就談不上劃出方“取得”項目公司的股權】；

（6）技術上講，作為對價的被劃轉的“資產”，既可以是企業直接持有的不動產資產（對應現有規則體系中的“資產收購”），也可以是企業持有的擁有不動產資產的子公司的股權（對應現有規則體系中的“股權收購”），如不作此理解，則3號公告的受益范圍將限縮；

（7）3號公告未對劃出資產占原始權益人總資產的比例設限，因而“豐儉由人”；

（8）3號公告未對原始權益人用資產換取的股權的持股時間設限，為下一步及時搭設基礎設施REITs提供了方便；

（9）技術上講，合并、分立安排不屬于3號公告規定的“劃轉”，但由于3號公告不對劃出資產占總資產的比例設限，也不對非股權支付金額設限，因而，現有規則體系中的合并、分立特殊重組安排可能就不再具有比較優勢了，換言之，合并、分立可實現的商業目的，通過3號公告規定的“以資產換股權”安排，基本都能實現，且耗時更短，效率更高；

（10）由于是“特殊稅務處理”，相關資產的計稅基礎不得“增計”，不論實際是否有“評估增值”，換言之，如果原資產的計稅基礎是100，評估值為900，那么，將資產劃轉給項目公司時，即便資產作價900，項目公司用于計稅目的的該資產的計稅基礎仍應為100，對應地，原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎也為100，即便其是以900的評估值來計算確定其應持有的項目公司的對應股份比例；

（11）由于計稅基礎不“增計”，原始權益人和項目公司均不確認應稅所得，不減損國家的稅收權益；

（12）3號公告未規定“基礎設施資產”以外其他附隨的（一并轉讓的）債權、債務如何處理，依一般理解，只要相關債權、債務的轉讓是平價的（平價打包轉讓），一般不產生額外的企業所得稅影響；

（13）3號公告未規定“非股權支付金額”的比例限額，有利于消除原有規定規則體系下有的稅務機關認為“附隨轉讓的債務”是“非股權支付金額”從而導致整體安排可能無法適用“特殊性稅務處理”的潛在梗阻，也更易配合其他稅種爭取滿足相關稅收優待規定條件的“最大公約數”。

此外，由于“劃轉”和“原始權益人”這2個概念非常重要，我們在下面進一步討論一下：

1、與時俱進的“劃轉”

在此前發布的提及“劃轉”的一些財稅文件中，當使用“劃轉”一詞時，共性是指“按上級（主導方）的指示進行資產的轉移”，這與一般民事交易安排中的“平等主體”、“友好協商”的特點有一定差異。至于這種帶有一定強制性的資產的轉移（劃轉）是否無償，在不同的文件語境中，存在差異。

我們注意到，在越晚近的文件中，相關表述越嚴謹，例如，如果是無償的，一般會明確表述為“無償劃轉”，或對“劃轉”的情形進行列舉（其中包括有償和無償的情形）。

下表是我們對相關文件中關于“劃轉”的表述的總結（未窮盡列舉）：

所以，隨著財稅法規立法技術的日益成熟，以及伴隨業內對于“劃轉”認識的日益深化，3號公告規定“原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權”，將該文件項下的“劃轉”定性為“有償”，就是水到渠成的事情了。

進一步地，由于“劃轉”約等于“指定轉讓”，表明轉讓方和受讓方在轉讓資產的安排中，存在著主導方（發出指令的主體）。

具體而言，有可能轉讓方是主導方，受讓方應服從（對應下面圖例中的情形A），或者，轉讓方和受讓方共同服從于第三方（對應下面圖例中的情形B），或者，轉讓方或受讓方與對方的實控人達成一致，從而轉讓方或受讓方中的一方是奉命行事方（對應下面圖例中的情形C）。

當然，在下面圖例中的情形C中，由于原始權益人A與項目公司B之間起初沒有統屬關系，相關交易是否可以穩妥地適用3號公告，需要財稅部門后續發文明確。從立法目的角度考慮，如果允許情形C適用3號公告優待，更有利于聚攏不同主體名下的優質資產，聯合申報REITs。

2、姿態靈活的“原始權益人”及關聯方持有基金份額的安排

我們總結了10支基礎設施REITs的原始權益人和關聯的基金份額戰略配售“自持”實體信息，詳見下表。

在10支REITs中，有的項目公司原由原始權益人直接持股，有的則是由原始權益人間接持股；有的基金的戰略配售持份者是原始權益人自身，有的則是其子公司或兄弟公司；華安張江光大REIT較特殊，其原始權益人之一是一家合伙企業，而REIT基金持份者之一是該原始權益人的控制人。

基于上述信息，在3號公告項下，其中的某些實體和情形可能可以追溯適用3號公告的優待，某些實體和情形則可能無法適用。

四、待到梅子成熟時——股權換份額，“收付實現”才納稅，轉讓份額才納稅

原始權益人用資產換取項目公司股權，萬里長征走了一步。接下來，原始權益人需要把換得的項目公司股權“注入”基礎設施REITs（下屬的專項計劃）中。在這步中，按原有規定，如擬適用特殊重組待遇，會面臨與上一步（資產換股權）類似的困難，如，轉讓的資產不應低于總資產的50%、非股權支付金額不得少于85%等。

這次，3號公告規定，基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。3號公告還規定，原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優先處置戰略配售份額。

下圖是對前述規定的示例性總結（為簡潔起見，下圖略去了“資產支持專項計劃”環節）：

上面的規定，可以概括（解讀）為以下幾點：

（1）原始權益人向基礎設施REITs（下屬的“資產支持專項計劃”）轉讓項目公司股權，即便有溢價，也暫不需繳納所得稅，而是在REITs完成募資，有錢支付并實際支付給原始權益人價款后，原始權益人才納稅；【變現且實收時，才交稅】

（2）換言之，如果原始權益人資產重組已完成，但最終因各種原因未能成功完成基金募資，按3號公告規則的文義來理解，由于稅款可“遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納”，那么，募資未完成，就不應觸發納稅義務，否則，如果“募資不成反交稅”，會實質性阻礙原始權益人的申報積極性；

（3）當然，是否征稅，是個政策選擇問題，財稅部門可后續發文對此予以明確，就此，如明確不征稅，應對應規定“原始權益人持有的項目公司股權的計稅基礎不得增計”；

（4）原始權益人向基礎設施REITs（資產支持專項計劃）轉讓項目公司股權，相應換取的基礎設施REITs戰略配售自持份額所對應的股權轉讓溢價，可在實際轉讓基金份額時，才繳納所得稅；【進一步遞延納稅】

（5）“戰略配售份額”與“非戰略配售份額”的稅基不得混同：如果原始權益人也通過二級市場認購（增持）REITs份額，則在其轉讓基金份額時，應按先進先出法，視為先出售“戰略配售份額”，后出售“非戰略配售份額”。【這意味著，如果“戰略份額”稅基較低，則出售基金份額時，視同“先較多獲利”，從而先多交稅，但整體而言，這是時間性稅負差異】

五、REITs運營、分配等環節涉及的稅收，蕭規曹隨

3號公告規定，對基礎設施REITs運營、分配等環節涉及的稅收，按現行稅收法律法規的規定執行。我們理解，這里的“現行”，不僅包括所得稅領域，還包括其他稅種的相關規定。

對運營基礎資產的項目公司來說，根據《企業所得稅法》及其《實施條例》的規定，從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營所得，可自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第1年至第3年免征企業所得稅，第4年至第6年減半征收企業所得稅（“三免三減半”）。但企業承包經營、承包建設和內部自建自用本條規定的項目，不得享受本優惠。

另一方面，根據現有規定，投資者投資于公募基金，以及公募基金投資于某些項目，稅務處理相對輕簡，具體而言（未窮盡列舉）：

· 增值稅方面：

1、證券投資基金管理人運用基金買賣股票、債券，免征增值稅；【54號文規定，基礎設施基金，除投資基礎設施資產支持證券外，其余應依法投資于利率債、AAA級信用債，或貨幣市場工具】

2、個人從事金融商品【如，基金】轉讓業務，免征增值稅；

3、納稅人購入基金、信托等資產管理產品，持有至到期的，不屬于“金融商品轉讓”，不繳增值稅；

4、各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）的利息收入（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等），應按貸款服務繳納增值稅，“保本收益，報酬、資金占用費、補償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益；非保本的，不征收增值稅。

· 印花稅方面：投資者（包括個人和機構）買賣封閉式證券投資基金，免征印花稅；

· 所得稅方面：

1、對證券投資基金從證券市場中取得的收入，包括買賣股票、債券的差價收入，股票的股息、紅利收入，債券的利息收入及其他收入，暫不征收企業所得稅；

2、對投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業所得稅；【有利于避免重復征稅】

3、對企業投資者買賣基金單位獲得的差價收入，應并入企業的應納稅所得額，征收企業所得稅；

4、對個人投資者買賣基金單位獲得的差價收入，在對個人買賣股票的差價收入未恢復征收個人所得稅以前，暫不征收個人所得稅。

應注意的是，基礎設施REITs屬于“資管產品”，在增值稅領域，“資管產品”運營過程中發生的增值稅應稅行為，以資管產品管理人為納稅人。就此而言，由于REITs下屬的“資產支持專項計劃”（基礎設施資產支持證券）也屬于“資管產品”，這2個（2層）“資管產品”，分別由2個管理人管理，因而，每一層的管理人均負有相關的增值稅納稅義務。有鑒于此，對于多層資管產品嵌套結構下的增值稅應稅義務，管理人應高度重視和規避逐層（重復）納稅的潛在風險。下圖是對資管產品增值稅相關規定和有關問題的示例性總結：

六、春江水暖——享受3號公告稅收待遇的REITs僅限于特定基礎設施領域

3號公告規定，本公告適用范圍為證監會、發改委根據有關規定組織開展的基礎設施REITs試點項目。

“基礎設施REITs試點”是證監會和發改委著力推進的政策安排。下面的表格，是對證監會、發改委出臺的相關政策文件要點的梳理、總結：

證監會、發改委發文后，不少地方積極相應。中央有關部門也在自己負責的領域發布了與基礎設施領域REITs相關的政策意見，如，交通運輸部（2020、2021）、工業和信息化部（2021）、文化和旅游部（2021）、住房和城鄉建設部（2022）等。

七、一個都不能少——3號公告具有追溯適用效力

3號公告自2021年1月1日起實施，此前發生的符合規定的事項，可按公告規定享受相關政策待遇。

這意味著，3號公告的適用具有追溯效力，對于公告發布之前即已完成發行的首批試點項目，如符合條件，同樣可以遞延納稅、申請退稅（或抵稅）。

對于未來擬發行的新REITs，3號公告的稅務影響需要在設計交易結構、安排戰略配售持份實體等方面盡可能契合3號公告的規則，以取得更好的稅收效益。

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